Die Umschuldung einer Baufinanzierung oder der eigenen Immobilie kann aus unterschiedlichen Gründen erfolgen. Dazu zählt u.a. das Ende der Festzinsfrist, ein Verkauf der betreffenden Immobilie oder auch die Nutzung eines Darlehens mit besseren Konditionen. Je nachdem, wann die Umschuldung erfolgen soll, fallen unterschiedlich hohe Gebühren oder Vorfälligkeitsentschädigungen für die Bank an. Diese Zusatzkosten sollten bei einer Umschuldung berücksichtigt werden, damit eine genaue Kalkulation erfolgen kann. Werden die Kosten nicht beachtet, kann es sein, dass der neue Kredit nicht günstiger ist als der alte und die Umschuldung keinen Vor-, sondern einen Nachteil bringt. Um ein bestehendes Darlehen ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung, auf die das Kreditunternehmen nach § 498 BGB einen Anspruch hat, zu kündigen, müssen mehrere Situationen betrachtet werden.
Läuft die Zinsbindung des alten Kredites demnächst aus, kann sich der Verbraucher schon etwa 4 Monate vorher auf die Suche nach einer günstigen Umschuldung machen. Dies hat den Vorteil, dass er die Angebote genau vergleichen und den günstigsten Zinssatz auswählen kann. Aber auch wenn die Frist erst in maximal 40 Monaten abläuft, kann eine Anschlussfinanzierung bereits abgeschlossen werden. Damit sichert sich der Kreditnehmer einen günstigen Zins für ein späteres Darlehen. Dieses nennt sich Forwarddarlehen und kann für eine Finanzierung genutzt werden, die frühestens in 12 Monaten umgeschuldet werden soll. Hierbei fallen jedoch etwa 0,5 % der Restschuld für Notar- und Grundschuldeintragungsgebühren an. Ein Kredit mit einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren kann nach Ablauf von 10 Jahren vorzeitig gekündigt werden ohne dass eine Entschädigung an die jeweilige Bank zu zahlen ist. Die Restschuld kann wiederum mit einem Umschuldungsdarlehen getilgt werden. Auch hier werden ein Notar und der Grundschuldeintrag benötigt, zudem muss eine Kündigungsfrist von 6 Monaten eingehalten werden. Für die genannten Fälle darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, da der Kreditnehmer nach § 489 BGB das Recht zu der Kündigung hat.
Eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist oder vor Ablauf der 10 Jahre lohnt sich nur in sehr seltenen Fällen, da hier eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist und das Kreditunternehmen der Kündigung zustimmen muss. Die Praxis sieht jedoch so aus, dass sich die Banken so ein Vorgehen nicht gefallen lassen und dem Kreditnehmer einige Schwierigkeiten bereiten. Auch hier ist eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einzuhalten. Außerdem fordern die Banken oft eine viel zu hohe Entschädigung, sodass der Kunde in einen langwierigen Rechtsstreit verwickelt wird wenn er diese Entschädigung nicht zahlen möchte.
Für die Umschuldung bieten die Banken verschiedene Darlehensmodelle an. Geht man davon aus, dass noch eine Restschuld von 50.000 Euro zu begleichen ist, dann kann der Verbraucher einen Onlinerechner nutzen und sich die einzelnen Angebote mit den Konditionen auflisten lassen. So erhält er einen guten Überblick und kann das geeignete Angebot auswählen. Zum Beispiel kann der Verbraucher im Mai 2011 eine Umschuldung durch die CreditPlus Bank vornehmen lassen und bezahlt für 50.000 Euro Darlehenssumme und eine Laufzeit von 72 Monaten einen effektiven Jahreszins von 5,25 % und einen festgeschriebenen Sollzins in Höhe von 4,13 %.