Grundschulden sind gem. § 1191 BGB dingliche Rechte, aus einem Grundstück oder einem vergleichbaren Recht (z.B. Wohnungseigentums- oder Erbbaurecht) die Zahlung einer Geldsumme zu fordern. In der Regel dienen sie als Kreditsicherheit. Grundschulden werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Gem. § 1147 BGB gewähren sie dem Gläubiger das Recht, vom Schuldner die Duldung der Zwangsvollstreckung zu verlangen. Das Grundstück wird dabei durch Zwangsversteigerung verwertet.
Ein für Laien wenig verständlicher Aspekt der Grundschulden ist die Abtretung von Rückgewähransprüchen. Sie sichert das Aufrücken nachrangiger Gläubiger im Rang. Wenn ein Grundstückseigentümer zwei Grundschulden zur Sicherung zweier Kredite von verschiedenen Banken an seinem Grundstück bestellt, so ist eine der Grundschulden zweitrangig. Zahlt der Schuldner die erstrangige Grundschuld ab, hat er die Möglichkeit, auf diese abbezahlte Grundschuld wieder ein Darlehen aufzunehmen. Die zweitrangige Bank ist aber an einer solchen Rechtsentwertung nicht interessiert. Sie möchte vielmehr nach dem Abbezahlen der ersten Grundschuld im Rang aufrücken. Daher lässt sie sich die Rückgewähransprüche, die der Schuldner gegenüber der erstrangigen Bank hat, abtreten.
Die in den 50er Jahren des 20. Jahrhunderts in Deutschland eingeführte Grundschuld hat im Kredit- und Sicherungsgeschäft der Banken die Hypothek verdrängt. Nach statistischen Auswertungen der Grundbuchämter beträgt das prozentuale Verhältnis zwischen Grundschulden und Hypotheken ca. 80 zu 20. Hauptursachen für diese Entwicklung sind der steigende Bedarf an kurz- und mittelfristigen Krediten (der in den letzten 30 Jahren bis zu 20 Prozent pro Jahr gestiegen ist) sowie die bessere Verkehrsfähigkeit der Grundschulden. Im Gegensatz zur Hypothek ist sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden und kann unabhängig von ihr bestellt werden. Diese Flexibilität hat die Grundschulden zur heute üblichen Form der Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung gemacht.
Grundschulden sind weiterhin vorteilhafter, weil bereits bei ihrer Bestellung ein Rahmenzinssatz (in der Regel zwischen 12 und 18 Prozent) eingetragen wird. Dadurch ist der Darlehensnehmer vor Schwankungen der Zinssätze geschützt. Im Gegenzug muss sich der Schuldner im Notfall Zwangsvollstreckungsmaßnahmen unterwerfen. Der Gläubiger kann (ohne vorher eine Gerichtsklage anstreben zu müssen) den verpfändeten Schuldnerbesitz versteigern lassen. Die Vollstreckung erstreckt sich dabei auf das gesamte Vermögen des Schuldners (inkl. Lohn) und nicht bloß auf das Grundstück.