Eine vermietete Immobilie ist noch lange keine Garantie für einen sicheren Ertrag. Die Rendite einer Immobilie und ihre Wirtschaftlichkeit im Allgemeinen werden durch mehrere Faktoren bestimmt. Sie sollten Grundlage einer jeden Kaufentscheidung sein. Um gegenüber anderen Anlageformen konkurrenzfähig zu sein, sollte eine Rendite von etwa sieben Prozent realisierbar sein. Sie errechnet sich, indem die Jahresnettomiete mit 100 multipliziert und das Ergebnis durch den Kaufpreis der Immobilie dividiert wird.
Ein weiterer Maßstab ist der Kaufpreisfaktor. Dazu wird der Kaufpreis durch die Nettojahresmiete dividiert. Für gewerbliche Objekte liegt er zwischen 10 und 14, bei Wohnobjekten bei maximal 20. Wer mehr bezahlt, kauft überteuert. Der Faktor kann je nach der allgemeinen Wirtschaftslage schwanken. In Krisenzeiten sind Anleger oft bereit, in Anbetracht des Risikos anderer Anlageformen höhere Kaufpreise zu akzeptieren. Im Idealfall ist die Miete mindestens so hoch wie der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Nicht zuletzt bestimmen aber auch steuerliche Aspekte die Kaufpreisfindung. Die Sanierungsaufwendungen für eine Denkmalschutzimmobilie, die zu Wohnzwecken vermietet wird, können steuerlich in den ersten sieben Jahren jeweils mit 9 % und in den folgenden vier Jahren mit jeweils 7 % abgeschrieben werden. Dieser Steuervorteil gilt auch für vermietete Wohnobjekte in Sanierungsgebieten.
Im Übrigen berechnen sich das Risiko und die Renditeaussicht danach, ob die Immobilie gewerblichen Zwecken dient oder zu Wohnzwecken privat vermietet wird. Ein gewerblicher Mieter sollte eine gute Bonität und hohe wirtschaftliche Leistungsfähigkeit vorweisen und einen möglichst langfristigen Mietvertrag abschließen. Die Länge des Mietvertrages bestimmt den Kaufpreis wesentlich mit. Oft sind nämlich die baulichen Gegebenheiten auf die Belange des Mieters abgestimmt. Zieht er vorzeitig aus, muss das Objekt mit erheblichem Aufwand umgebaut und für einen anderen Mieter erst wieder hergerichtet werden. Wohnimmobilien sind hingegen leichter neu vermietbar.
Im Übrigen bestimmt die örtliche Lage einer Immobilie ihren Verkehrswert. Immobilien in städtischen Bereichen, vor allem in Ballungszentren, müssen teurer bezahlt werden, als wenn sie abseits von Verkehrswegen oder in ländlichen Bereichen liegen. Zwar sinkt mit dem Verkehrswert auch der Kaufpreis, sodass die Rendite im Ergebnis durchaus attraktiv bleibt. Gleichzeitig steigt aber das Risiko ihrer Nutzbarkeit und Wiedervermietbarkeit und damit ihre Wiederverkaufsmöglichkeit im Bedarfsfall.
Wer eine Immobilie zu Anlagezwecken kauft, muss langfristig rechnen. Die Immobilienwerte sind in den letzten Jahrzehnten im Ergebnis immer gestiegen, mussten aber auch immer wieder Rückschritte verzeichnen. Ihr Wert bestimmt sich nicht zuletzt auch dadurch, dass die Handwerkerlöhne und die Kosten für Baumaterialien stetig steigen und mit dem Aufwand ihrer Herstellung letztlich auch die Rendite steigt.